Gayrimenkullerin alım satımında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcı yükümlülüğü bulunmaktadır. 492 sayılı harçlar kanunu gereği  gayrimenkullerin satımında (4) sayılı tarifede yer alan gayrimenkulü satın alan ve satan kişi veya kurumlar tarafından ayrı ayrı olmak üzere ‰ 20   (binde yirmi) oranında tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. Tapu harcı alıcı ve satıcı tarafından ödenmedikçe tapu müdürlüklerinde işlem yapılamaz.

492 sayılı harçlar kanununun 63. maddesi gereği  gayrimenkulün alıcısı ve satıcısı açısından tapu harcının matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak kaydı ile taraflarca beyan edilen gerçek bedel üzerinden hesaplanarak hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı   ‰  20 ( binde yirmi ) oranında tapu harcı tahsil edilir. Tapu müdürlüklerinde işlem yapılabilmesi için beyan edilen değerin, gayrimenkulün emlak vergi değerinden az olmaması gerekir. Tapu harcının hesaplanması bakımından alt sınır değeri özelliği taşıyan emlak vergi değeri,  Emlak Vergisi Kanunu’ nun 29. maddesi gereği belirlenen ve emlak vergisi için esas alınan asgari vergi değeridir. Gayrimenkul alım satımlarında esas olan satışa konu olan gayrimenkulün gerçek satış  değerinin bildirilmesidir. Gayrimenkulün gerçek satış değerinin emlak vergisi değerinden  fazla olması halinde harç ,  tapuda işlem yapılacak değerin gerçek satış değeri üzerinden hesaplanarak ödenir.

Gayrimenkul için ödenmesi gereken tapu harcı  işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine veya tapu müdürlüğünün e-tahsilat uygulaması kapsamında anlaştığı banka şubelerine yapılmaktadır.

Maliye Bakanlığı gayrimenkul satışında ödenen harcın eksik ödenip ödenmediğini,  ilgili Belediye’ den emlak vergi değerini araştırmaktadır. Ayrıca tapuda işlem gören gayrimenkulle ilgili bankalarca kullanılan kredi var ise bankalardan araştırma yapılarak gerçek satış değerin tespiti yapılmaktadır. Bu araştırmalar sonucu emlak vergi değeri altında bir satış olduğunun tespiti halinde  ilgili vergi daireleri tarafından tapuda işlem yapılan gayrimenkulü satan ve  alan kişilere ayrı ayrı cezalı işlem yaparak,  eksik yatırılan harçlar  tahsil edilmektedir. Tapuda yapılan satıştan sonra, emlak vergi değerinin altında bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen rakamın gerçek durumu yansıtmadığının tespiti halinde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ,  gayrimenkulü  alan ve satan kişi veya kurumlar adına  ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Tapuda işlem yapacak vatandaşlar satın aldığı gayrimenkulü banka kredisi ile alabilir. Vatandaşlarımızın dikkat etmesi gereken  satış yapılacak gayrimenkulün tapuya gerçek değerini bildirip, tapu harcını bu bedel  üzerinden ödemesidir. Satın alınan gayrimenkulün bir kısmının peşin bir kısmının banka kredisi kullanmak sureti ile ödenmesi halinde dikkat edilmesi gereken ise tapu harcının toplam bedel üzerinden ödenmesidir.

Örnek: Ahmet Bey,  01.02.2016 tarihinde 200.000 TL ödeyerek  Ali Bey’ den bir gayrimenkul satın almıştır. Gayrimenkulün emlak vergisi değeri  100.000 TL dir. Ahmet bey satın aldığı gayrimenkul için (X)  bankasından bir miktar kredi almıştır. Ahmet bey satın aldığı gayrimenkul ile ilgili satıcı Ali bey ile birlikte ilgili  tapu müdürlüğünde işlem yaptırmıştır. Satın alan ve satan kişi, tapuda alım satım bedelini 110.000 TL olarak beyan etmiş ve bu bedeli üzerinden tapu harcı ödemişlerdir. Tarafların tapuda ödedikleri harç bedeli, beyan ettikleri bedel olan  110.000 TL üzerinden hesaplanmış, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (110.000 x %0 20) = 2.200 TL olmak üzere toplam 4.400 TL tapu harcı ödenmiştir.

Örnekte alım satım işlemi için beyan edilen 110.000 TL emlak vergisi değerinin üstünde olmakta birlikte gerçek alım satım bedeli değildir. Gayrimenkul’ un gerçek satış değeri  200.000 TL’ dir. Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediği  Maliye tarafından tespit edilmesi halinde (200.000 TL–110.000 TL) = 90.000 TL üzerinden cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır.

Gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediği tespit edilen hem alıcı hem de satıcı adına ayrı ayrı olmak üzere aradaki fark matrah üzerinden (90.000 TL x %0 20) = 1.800 TL  tapu harcı ile birlikte ayrıca (1.800 TL x % 25) = 450 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Gayrimenkul satış işlemi yapıldıktan sonra Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan araştırmalar sonucunda taraflarca  eksik beyan edilen tutarın tespit edilmesi üzerine tarh edilen vergi ve kesilen cezaya ilişkin ihbarname ilgili kişilere tebliğ edilir. Maliye Bakanlığı tapuda alım satım yapılan bütün gayrimenkuller için beş yıl içinde ilgili gayrimenkulün emlak değeri için belediyelerden,  ayrıca satışı yapılan gayrimenkul için bankalardan kredi alınıp alınmadığını araştırmaktadır.

Tapuda alım satım yapacak vatandaşların  ve şirketlerin cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşmamaları için gayrimenkul alım satım bedelinin gerçek değerinin beyan edilmesine  dikkat etmeleri ileride sorun yaşamamaları için yararlı olacaktır.